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Untermietvertrag Vorlage Schweiz

Beispiel Untermietvertrag

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Was versteht man unter einem Untervermietung?

Vermietet der Mieter einer Wohnung oder eines Hauses seine Räume teilweise oder ganz an eine dritte Person weiter, spricht man von Untervermietung. Das Untermietverhältnis unterliegt dem geltenden Mietrecht wie jeder andere Mietvertrag. 
Ein Untermietvertrag kann u. a. dann passend sein, wenn ein Mietverhältnis mit der entsprechenden Person voraussichtlich von kurzer Dauer ist oder ein Mieter gleichberechtigte Mitbewohner in seinem Mietvertrag aufnehmen möchte, die der Vermieter jedoch nicht akzeptiert. Dabei sind einige Besonderheiten im Zusammenspiel zwischen dem Vermieter des Objektes, dem Hauptmieter und einem Untermieter zu beachten. Denn wer Wohnräume untervermietet, wird rechtlich gesehen zum Vermieter und sein Untermieter zum Mieter. 
Damit keine Verwechslungen aufkommen, werden die tatsächlichen Mieter einer Wohnung oder eines Hauses daher als Hauptmieter bezeichnet und dessen Mieter als Untermieter

Muss ein Untermietvertrag schriftlich abgeschlossen sein?

Nein, aber es ist dennoch empfehlenswert, da in ihm der Untermietzins, dessen Fälligkeiten, mögliche Kaution und die Bedingungen des Mietverhältnisses definiert sind. Zudem gilt: Wird der Mietvertrag nur mit einem Hauptmieter abgeschlossen, ist dieser gegenüber dem Vermieter für Mietzinszahlung, Schäden oder sonstige Probleme innerhalb der Mieträume alleine verantwortlich. 
Mit einem schriftlichen Untermietvertrag kann der Hauptmieter ausstehenden Untermietzins oder die Regulierung der durch den Untermieter verursachten Schäden wirksam einfordern. Empfehlenswert ist es ausserdem, dass der Untermieter vor dem Abschluss einen Blick in den Hauptmietvertrag werfen kann, um die Mietbedingungen des Vermieters kennenzulernen. 

Darf der Vermieter einen Untermieter verbieten?

Der Vermieter kann das Ansinnen seines Mieters, einen oder mehrere Räume unterzuvermieten, ablehnen. Er kann zudem auch eine bestimmte Person als unzumutbar ablehnen, die Untervermietung an sich jedoch erlauben. Dies kann beispielsweise dann eintreten, wenn der Hauptmietvertrag auf eine konkrete Personengruppe abzielt, z. B. alleinerziehende Elternteile oder Senioren, und der potenzielle Untermieter nicht dieser Kategorie entspricht. 
Die Einwilligung des Vermieters muss übrigens nicht zwingend vor Abschluss eines Untermietvertrages eingeholt werden. Wird der Vermieter erst nach Abschluss um Zustimmung gebeten, ist der Untermietvertrag dennoch rechtsgültig. Die umgekehrte Reihenfolge kann jedoch für den Hauptmieter unangenehm werden. Beispielsweise wenn der Vermieter gemäss einem der nachfolgend aufgeführten Gründe die Zustimmung zur Untervermietung verweigert. Muss der Untermieter plötzlich wieder ausziehen, wird der Hauptmieter schadensersatzpflichtig.
Eine Ablehnung des Untermietverhältnisses setzt jedoch bestimmte Gründe voraus, die Art. 262 Abs. 1 OR abschliessend nennt. Weitere Gründe sind nicht demnach nicht zulässig. 
Ablehnungsgründe können sein:
– Vermieter haben ein Informationsrecht über die Details der Untervermietung. Sie dürfen daher darauf bestehen, über Mietzins und Umfang der Benutzungsbefugnisse eines Untermieters informiert zu werden. Auch eine Kopie des Untermietvertrags dürfen sie verlangen. Verweigert der Hauptmieter die Herausgabe, kann der Vermieter eine Untervermietung ablehnen. Diese Informationspflicht gilt während der gesamten Laufzeit. 
– Der Hauptmieter darf mit einer Untervermietung keinen Gewinn erzielen. Strebt er dies durch einen überhöhten Untermietzins an, kann der Vermieter seine Zustimmung ebenfalls verweigern. Das gilt auch für missbräuchliche Untermietbedingungen aller Art.
– Dem Vermieter darf durch eine Untervermietung kein wesentlicher Nachteil entstehen. Das wäre beispielsweise dann der Fall, wenn die Wohnung für bestimmte Personengruppen vorbehalten ist (Senioren, Familien mit Kindern etc.) oder durch die Untervermietung ein Umbau nötig wäre.
– Wenn der Hauptmieter länger abwesend ist, und offenbar keine Rückkehrabsicht hat oder dessen Rückkehrabsichten sehr vage sind, kann der Vermieter eine Untervermietung ebenfalls ablehnen. Siehe BGE 4A_367/2010 und BGE 4A_227/2011. Die Übertragung des Mietverhältnisses auf Dritte gemäss Art. 263 OR ist nur bei gewerblichen Objekten möglich.
Übrigens: Unterlässt es der Hauptmieter völlig, die Zustimmung zur Untervermietung einzuholen, kann der Vermieter seinen Mietvertrag kündigen.

Hat der Hauptmieter eine Handhabe gegen die Ablehnung?

Wird die Untervermietung vom Vermieter aus anderen Gründen oder ohne Begründung verweigert, ist die Ablehnung unzulässig. Der Hauptmieter kann sich dann an die Schlichtungsbehörde wenden und die Zustimmung einfordern.
Entsprechen die Gründe der Ablehnung einer Untervermietung jedoch den gesetzlichen Vorgaben, siehe oben, besteht keine Handhabe gegen die Entscheidung des Vermieters.

Wie lange ist die Zustimmung des Vermieters gültig?

Sobald der Vermieter die Zustimmung zur Untervermietung erteilt hat, gilt diese für die gesamte Dauer des Mietverhältnisses. Erst wenn ein Untermieterwechsel vollzogen werden soll, kann die Erneuerung der Zustimmung nötig sein. Das gilt auch, wenn eine erhebliche Erhöhung des Untermietzinses ansteht.

Welche Pflichten hat der Hauptmieter als Untervermieter?

Zwischen dem Hauptmieter und dessen Untermieter gelten die gleichen Schutzbestimmungen und Pflichten des Mietrechts wie zwischen dem Hauptmieter und dessen Vermieter.
Hauptmieter müssen gegenüber dem Untermieter… :
– Mietzinserhöhungen auf dem amtlich vorgeschriebenen Formular anzeigen. Bei formal oder von der Höhe her missbräuchlichen Mietzinserhöhungen kann der Betroffene die Nachbesserung einfordern.
– Kündigungen auf dem amtlich vorgeschriebenen Formular unter Einhaltung der gesetzlichen (3 Monate) oder vertraglich vereinbarten Frist aussprechen. Abweichend vereinbart werden dürfen Kündigungsfristen, wenn sie länger ausfallen, als die gesetzliche. 
Untermieter können die Beendigung des Untermietverhältnisses sowie den Kündigungstermin bei der Schlichtungsbehörde anfechten. 
Ist das Untermietverhältnis auf ein möbliertes Zimmer ohne weitere Nutzungsbefugnis der Wohnräume beschränkt, darf bereits mit zweiwöchiger Kündigungsfrist zum Monatsende gekündigt werden.
– ebenfalls kündigen, wenn sie selbst ihren Hauptmietvertrag kündigen oder dieser gekündigt wird. Andernfalls machen sie sich schadenersatzpflichtig gegenüber dem Untermieter. Denn dieser darf nach Auszug des Hauptmieters nicht ohne Einwilligung des Vermieters in den Räumen wohnen bleiben.
Tipp: Ein Hauptmieter muss ebenfalls  wie sein eigener Vermieter die Meldepflichten bei Untervermietung erfüllen. Er hat sich über die kantonalen Meldegesetze zu informieren und seinen Untermieter entsprechend zu melden. 
Hauptmieter bleiben gegenüber ihrem Vermieter… :
– für den Mietzins in voller Höhe haftbar, auch wenn eine Untervermietung erfolgt.
– verantwortlich, die Mietsache in vertraglich vereinbartem Zustand zu erhalten. Sie haften für alle Schäden und müssen ggf. Schadensersatz leisten. Das betrifft auch Schäden durch ihre Untermieter.
– alleiniger Berechtigter, um Mängel anzuzeigen, Schadensersatz oder Mietzinsreduzierung einzufordern und die Mietsache zu kündigen
– auch bei längerer Abwesenheit Verantwortlicher. Daher sollten sie in diesem Fall für einen bevollmächtigten Vertreter oder zumindest für die zeitnahe Weiterleitung ihrer Post sorgen.

Welche Rechte haben Untermieter?

Untermieter dürfen ebenso wie Hauptmieter innerhalb der gesetzlichen Kündigungsfristen und ausserterminlich kündigen. Bei einer ausserterminlichen Beendigung des Untermietverhältnisses muss ein Ersatzmieter gefunden werden. An diesen werden aufgrund der individuellen Konstellation höhere Erwartungen gestellt, damit er in das bestehende Gefüge passt. 
Bei Mängeln an der Mietsache stehen dem Untermieter die gleichen Möglichkeiten wie dem Hauptmieter zu. Er kann alle Rechte des Mietrechtes beanspruchen und darf ebenso wie ein Hauptmieter Mängelbeseitigung, Mietzinsanpassung und Schadensersatz einfordern. Der Anspruch geht dabei gegen den Hauptmieter, der verantwortlich für die Mängelbehebung ist.

Darf der Vermieter dem Untermieter kündigen?

Gegenüber dem Untermieter hat der Vermieter einer Wohnung oder eines Hauses keine direkte Befugnis. Es besteht zwischen diesen Parteien kein Rechtsverhältnis. Er darf keine Lohnnachweise vom Untermieter verlangen, mit ihm keine Mietzinsänderung vereinbaren, sowie den Untermietvertrag weder anbahnen noch kündigen. 
Alleiniger Ansprechpartner und Verantwortlicher für Vermieter und Untermieter ist der Hauptmieter.