Untermiete in der Schweiz – Rechte und Pflichten von Untermieter und Hauptmieter

Sie sind Mieter einer Wohnung mit viel Platz? Was liegt näher, als einen oder mehrere Räume weiter zu vermieten? Diese Untermiete ist seit 1990 in der Schweiz gesetzlich erlaubt. Allerdings übernimmt der Hauptmieter damit Verpflichtungen ungewohnten Umfangs. Denn er steht zum Untermieter im gleichen Verhältnis wie sein Vermieter zu ihm selbst. Treten Probleme mit dem Untermieter auf, muss der Hauptmieter diese lösen. Ob der Vermieter ein Mitspracherecht hat, wie hoch der Mietzins sein darf und wann Sie das Untermietverhältnis kündigen können, erfahren Sie hier.

Was versteht man unter Untermiete?

Ein Untermieter bringt nicht nur frischen Wind in die eigenen vier Wände, sondern hilft auch, Ihre Mietkosten zu reduzieren. Das Untermietverhältnis unterliegt ebenso wie jede andere Vermietung dem geltenden Obligationenrecht, wo es seit 1990 in Art. 262 OR festgelegt ist. Voraussetzung für die Untermiete ist, dass bestimmte Bedingungen eingehalten werden. Dazu gehört, dass aus der Untervermietung kein Gewinn generiert werden darf.

Darüber hinaus ändert sich auch Ihr Status als Mieter, denn Sie sind ab Beginn des Untermietverhältnisses nicht mehr nur Mieter, sondern rechtlich gesehen auch Vermieter. Als solcher haben Sie beispielsweise nun auch die kantonalen Meldegesetze zu berücksichtigen und einen Untermieter anzumelden.

Um Verwechslungen zu vermeiden, bezeichnen wir den Mieter einer Wohnung als Hauptmieter, dessen Mieter als Untermieter und den Wohnungsinhaber als Vermieter.

Muss ich meinen Vermieter über die Untervermietung informieren?

Die Grundlage für eine Untervermietung ist die Zustimmung des Eigentümers. Dies setzt voraus, dass Sie ihn vor Untermietersuche bzw. spätestens vor Abschluss eines Mietvertrags mit dem Untermieter informieren und um Zustimmung bitten.

Das sollten Sie schriftlich unter Angabe der wichtigsten Eckpunkte tun: Wie viele Räume sollen untervermietet werden, welche Einnahmen erhalten Sie dadurch und wer soll als Untermieter einziehen?

Der Vermieter hat nun verschiedene Möglichkeiten:

• Stimmt er zu, gilt die Vermietung bis zum Ende des Untermietverhältnisses als genehmigt. Bei einem Wechsel des Untermieters kann der Vermieter seine erneute Zustimmung verweigern, sofern zulässige Gründe bestehen.
• Ist der Vermieter von Beginn an nicht bereit, weitere Personen in seine Wohnung oder sein Haus einziehen zu lassen, ist der angeführte Grund massgeblich. Denn nur gesetzlich verankerte Gründe rechtfertigen die Ablehnung.
• Der Vermieter kann die Genehmigung u. a. auch davon abhängig machen, welche Person Untermieter werden soll. Das ist zulässig, wenn das Mietobjekt nur für bestimmte Zielgruppen geöffnet ist, der die Person nicht angehört, beispielsweise Studenten oder Senioren.

Welche Folgen hat es, wenn ich den Vermieter nicht einbinde?

Haben Sie es als Mieter versäumt, die Genehmigung des Vermieters rechtzeitig einzuholen, können diese Situationen eintreten:

• Holen Sie die Zustimmung des Vermieters erst nach Abschluss eines Untermietvertrags ein, ist dieser dennoch rechtsgültig. Das gilt auch, wenn der Vermieter nicht einverstanden mit dem Vorhaben ist und dies rechtswirksam begründet.

Unabhängig davon, ob der Untermieter schon eingezogen ist oder bisher nur ein Vertrag geschlossen wurde, müssen Sie diesen nun rückabwickeln. Dabei sind Sie schadensersatzpflichtig gegenüber dem geprellten Untermieter.

• Unterlassen Sie es komplett, den Vermieter einzubinden, und nehmen die Untervermietung ohne dessen Zustimmung vor, können die Folgen noch unangenehmer werden: Der Vermieter ist dann berechtigt, Ihren Mietvertrag zu kündigen.

Mit welcher Begründung darf der Vermieter die Untervermietung ablehnen?

Nicht jeder Grund berechtigt den Vermieter zur Ablehnung. Der Gesetzgeber hat dafür einen abschliessenden Katalog (Art. 262 OR) verabschiedet. Nur wenn einer dieser Gründe zutrifft, darf der Vermieter die Zustimmung verweigern:

• Würden dem Vermieter durch eine Untervermietung Kosten oder Aufwände entstehen, kann er seine Genehmigung verweigern. Das ist beispielsweise dann der Fall, wenn für den Untermieter ein Umbau notwendig wäre oder andere Hausbewohner dadurch benachteiligt würden.
• Gehen Sie als Hauptmieter einer Privatwohnung für längere Zeit ohne absehbaren Rückkehrtermin weg, darf der Vermieter die Untervermietung ebenfalls ablehnen (BGE 4A_367/2010, BGE 4A_227/2011).
• Ist der Untermietzins so hoch angesetzt worden, dass Sie damit Gewinn erzielen, oder gibt es anderweitige unzulässige Mietbedingungen, darf der Vermieter die Zustimmung verweigern. Aus diesem Grund hat er über die gesamte Laufzeit des Untermietvertrags ein Informationsrecht.
• Viele Hauptmieter fragen sich, muss ich meinen Vermieter über die Untermiete informieren? Die Antwort lautet eindeutig Ja. Als Hauptmieter müssen Sie Ihren Vermieter über den Umfang der Nutzung und den mit dem Untermieter vereinbarten Mietzins informieren. Auf Verlangen ist ihm eine Kopie des Untermietvertrags auszuhändigen. Bei Verweigerung darf der Vermieter die Untervermietung ablehnen.

Was tun, wenn der Vermieter willkürlich ablehnt?

Lehnt der Vermieter eine Untervermietung aus Gründen ab, die der Gesetzgeber nicht aufführt, oder nennt er gar keinen Grund, können Sie sich dagegen wehren. Wenden Sie sich an die Schlichtungsstelle und fordern Sie die Zustimmung zur Untervermietung auf diesem Weg ein.

Wie lange darf ich meine Wohnung untervermieten?

Sofern der Eigentümer dem Vorhaben zugestimmt hat, dürfen Sie solange untervermieten, wie Sie selbst dauerhaft in der Wohnung bzw. dem Haus wohnen. Absehbare Abwesenheiten inbegriffen.

Sobald der Untermieter wechselt, kann der Vermieter seine erneute Zustimmung verweigern, wenn einer der gesetzlichen Gründe zutrifft. Stellt der Vermieter fest, dass der Hauptmieter die Räume gewinnbringend statt kostendeckend untervermietet, kann er dieser auch im Nachhinein widersprechen und den Mietvertrag kündigen. Den durch die Untervermietung erzielten Gewinn darf er für sich beanspruchen.

Wann endet die Untervermietung?

Eine Untervermietung endet nicht nur durch Auszug oder Kündigung des Untermieters, sondern auch durch Wohnungswechsel des Hauptmieters.

Kündigt dieser seine Wohnung bzw. sein Haus oder wird ihm gekündigt, steht auch das Untermietverhältnis vor dem Aus. Denn ohne Einwilligung des Vermieters darf der Untermieter nicht weiter in den Räumen wohnen.

Versäumt es der Hauptmieter, im Rahmen seiner eigenen Kündigung dem Untermieter zu kündigen, macht er sich diesem gegenüber schadenersatzpflichtig.

Wie viel Miete darf ich vom Untermieter verlangen?

Erzielen Sie als Hauptmieter durch die Untervermietung Gewinn, ist dies missbräuchlich. Denn Sie dürfen keinen finanziellen Nutzen aus der Weitervermietung Ihrer Räume ziehen, das obliegt dem Eigentümer. Die Folge: Der Untermietzins darf nicht höher sein als die Miete, die Sie selbst bezahlen.

Dazu gehören neben dem Bruttomietpreis und den Nebenkosten auch die anteiligen Kosten für Wasser, Strom, Billag, Internet etc. Meist werden die Räumlichkeiten möbliert untervermietet. Dafür darf ein Aufschlag von maximal 20 % erhoben werden. Alles, was darübr hinausgeht, wäre als unzulässigen Gewinn zu verbuchen.

Was bedeutet Formularpflicht für Anfangsmietzins?

Wie ernst der Gesetzgeber diese Regelung nimmt, erkennt man an der Formularpflicht, die in einigen Kantonen, beispielsweise in Zürich oder Genf, besteht. Nach Art. 270 OR hat die schriftliche Angabe des Anfangsmietzinses, wie hier am Beispiel Zürich zu erfolgen.

Unterlassen Sie diese Mitteilung, kann der Anfangsmietzins der Untervermietung angefochten und gerichtlich geklärt werden. Welche Konsequenzen das nach sich zieht, zeigt die hohe Rückforderung des Gewinns eines nachlässigen Hauptmieters in Genf (BGE 4A_594/2012).

Was passiert, wenn ein Untermieter die Miete nicht bezahlt?

Für Probleme mit dem Untermieter ist der Hauptmieter alleine verantwortlich. Der Vermieter, also der Haus- oder Wohnungsinhaber, hat lediglich mit seinem Mieter einen Mietvertrag geschlossen. Mit dem Untermieter besteht kein Rechtsverhältnis. Daher hat der Eigentümer in jedem Fall Anspruch auf den vereinbarten Mietzins plus Nebenkosten, auch wenn Ihnen der Untermieter das Geld schuldig bleibt.

Als Hauptmieter sind Sie zudem verantwortlich dafür, dass die Mietsache in vertraglich vereinbartem oder besichtigtem Zustand erhalten bleibt. Für Schäden, die der Untermieter verursacht, haften Sie gegenüber dem Vermieter.

Wie den Mietzins eintreiben und Vertrag kündigen?

Leistet der Untermieter die Mietzinszahlungen nicht, können Sie seinen Mietvertrag nach ungenutzter Mahnfrist kündigen. Am besten setzen Sie dazu Ihrem säumigen Untermieter eine Zahlungsfrist von 30 Tagen. Läuft diese Frist ab, ohne dass die fällige Summe auf Ihrem Konto eingeht, können Sie Konsequenzen ziehen.

Sie dürfen das Untermietverhältnis nach Art. 257d OR fristlos auf Ende eines Monats kündigen. Bei Ehepaaren oder eingetragenen Lebenspartnerschaften muss die Kündigung jedem Partner einzeln zugestellt werden (Art. 266n OR).

Auch der Untermieter hat dieselben Rechte wie jeder Mieter, u. a. auf Mängelbeseitigung, Mietzinsanpassung und Schadensersatz gegen den Hauptmieter. Bei Kündigung kann sich der Untermieter hilfesuchend an die Schiedsbehörde wenden.

Tipp: Wie auch bei einem regulären Mietverhältnis muss bei der Kündigung eines Untermietverhältnisses das amtliche Kündigungsformular verwendet werden (Art. 266l OR).

Muss ich einen schriftlichen Untermietvertrag abschliessen?

Nach Mietrecht muss kein Untermietvertrag abgeschlossen werden. Es ist jedoch unbedingt zu empfehlen. Nur so können Sie als Hauptmieter dem Untermieter vereinbarte Kosten, deren Fälligkeiten und dazu gehörende Bedingungen nachweisen.

Besteht ein schriftlicher Untermietvertrag, können Sie nicht nur den Untermietzins, sondern auch den Schadensersatz bei Beschädigungen rechtsgültig einfordern.

Zudem hat der Eigentümer das Recht auf Einsicht in die zwischen Hauptmieter und Untermieter vereinbarten Bedingungen. Nur so kann er beispielsweise prüfen, ob Sie als Hauptmieter unzulässigen Gewinn durch die Untervermietung erzielen.

Nutzen Sie einfach und schnell unser geprüftes Vertragsformular für Untermietverhältnisse.

Sind Einnahmen aus Untervermietung steuerpflichtig?

Nein, sofern Sie kostendeckend untervermieten.

Ja, wenn Sie Gewinn erzielen oder kostenpflichtige Nebenleistungen anbieten. Das kann beispielsweise die Reinigung der untervermieteten Räume oder die Bereitstellung von Mahlzeiten sein. Diese Einnahmen sind als Nebeneinkünfte zu versteuern.

Fazit: Untermiete entlastet die Kasse, belastet jedoch den Mieter

Wer sich von der Untervermietung seiner Wohnung ein Zusatzeinkommen verspricht, läuft Gefahr, mit dem Obligationenrecht in Konflikt zu kommen. Lediglich kostendeckend darf der Mietzins sein.

Im Gegenzug übernimmt ein Hauptmieter jedoch eine ganze Reihe an Pflichten, da er gegenüber dem Untermieter und seinem Vermieter gleichermassen verantwortlich für den Zustand der Mietsache ist. Dazu kommen kantonale Pflichten wie die Anmeldung des Untermieters und die korrekte Mitteilung des Anfangsmietzinses.

Entscheiden Sie sich dennoch für eine Untervermietung, nutzen Sie schnell und einfach unseren Untermietvertrag. Diesen können Sie in Kopie dem Vermieter vorlegen, sodass auch er umfassend informiert ist.