Mängelrüge

Vorgehen für eine Mängelrüge in der Schweiz (mit Vorlagen)

Wenn Sie in ein Mietobjekt ziehen, Eigentum erworben, ein Auto gekauft, Handwerker beauftragt oder Ware bestellt haben und feststellen, dass Mängel bestehen, dürfen Sie rügen.

Genauer gesagt, müssen Sie eine Mängelrüge an den Verantwortlichen adressieren, wenn Sie Nachbesserung oder einen Preisnachlass wünschen. Wie Sie das tun und was Sie dabei beachten sollten, erfahren Sie hier.

Alltägliche Situationen für Mängelrügen

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Wer in eine neue Mietwohnung umzieht, ist froh, wenn er nach tagelanger Arbeit zwischen Kartons, Werkzeug und belegten Brötchen Land in Sicht sieht. Wenn die Möbel stehen, die Küche aufgebaut ist und die Couch auf Ihren Muskelkater wartet, wissen Sie, wozu die ganze Mühe. Doch kaum in Ruheposition, ist da ein unangenehmer kühler Luftzug. Kein Zweifel, er kommt von draussen rein. Ein Rütteln am Fenster zeigt denn auch, dass es nicht schliesst. Ein Fall für die Mängelrüge.

Sie kaufen sich ein neues Auto. Schwarz, sportlich und mit einer eleganten Lederpolsterung ausgestattet. Dass das Leder im Winter im ersten Moment sehr kalt ist, macht nichts. Es lässt sich ja schnell mit der integrierten Sitzheizung aufwärmen. Wenn sie denn funktionieren würde. Aber nichts tut sich. Ein Fall für die Mängelrüge.

Sie möchten Ihr Bad neu fliesen lassen. Ein lang gehegter Traum, damit der Look vergangener Jahrzehnte endlich einem modernen Outfit weicht. Der Fliesenleger erledigt seine Arbeit und Sie freuen sich jetzt auf die erste Dusche im neuen Design. Da fällt Ihr Blick auf eine gesprungene Bodenfliese. Etwas versteckt war sie vorher nicht aufgefallen. Ein Fall für die Mängelrüge.

Ihre Hecke wächst Ihnen über den Kopf und braucht einen Schnitt? Professionelle Unterstützung durch einen Gärtner kann hier teuer werden. Das machen Sie doch einfach selbst. Sie kaufen sich eine Teleskopheckenschere und beginnen, das Gerät zusammenzubauen. Doch nichts geht mehr. Die Teile wurden nicht passgenau gefertigt. Ein Fall für die Mängelrüge.

Was ist eine Mängelrüge?

Eine Mängelrüge ist die Anzeige gegenüber dem Verantwortlichen, dass an seinem Werk, seiner Ware, seiner Leistung ein Mangel besteht. Dabei genügt es nicht, diese Aussage pauschal zu treffen, vielmehr müssen Mängel konkret beschrieben und belegt werden. Ob der Betroffene in seiner Mängelrüge gleich die Forderung nach Nachbesserung, Minderung oder Schadenersatz stellt, bleibt ihm überlassen. Das kann auch im zweiten Schritt geschehen, wenn der Verantwortliche auf Ihren Anruf oder Ihr Schreiben nicht angemessen reagiert. Gesetzlich basiert die Mängelrüge auf den Bestimmungen des Obligationenrechts.

Wann darf ich einen Mangel rügen?

Ob Sie Ware bestellt oder einen Handwerker beauftragt, eine Mietwohnung bezogen oder ein Auto gekauft haben Sie haben Anspruch auf vereinbarungsgerechte Leistung und Beschaffenheit.

… bei Kauf einer Ware

Wenn Sie etwas im Geschäft kaufen oder im Internet bestellen, haben Sie einen gesetzlichen Gewährleistungsanspruch. Sie haben damit das Recht auf mängelfreie Ware und Dienstleistung. Um Ihren Anspruch wahrzunehmen, müssen Sie die Ware nach dem Kauf überprüfen. Stellen Sie keine Mängel fest, können Sie Ihren Kauf direkt nutzen. Sind jedoch Schäden feststellbar oder fehlen zugesagte Eigenschaften, müssen Sie die Mängel sofort beim Händler anzeigen.

… bei Kauf nach Muster

Stoffe, Fliesen und andere Materialien werden häufig aufgrund eines zufriedenstellenden Musters gekauft. Damit geht der Verkäufer die Zusicherung ein, dass die Ware die gleichen Eigenschaften haben wird wie das Muster. Ist dem nicht so, hat der Kunde den Nachweis darüber zu erbringen, siehe Rügepflicht. Grundlage hierfür ist OR 222.

… bei Kauf auf Probe

Testet der interessierte Kunde eine Ware vorab, handelt es sich um Kauf auf Probe. Dieser wird auch Kauf unter aufschiebender Bedingung genannt, siehe OR 225. Die Bedingung liegt darin, dass der Käufer die Ware nach der Probe genehmigen muss. Erst wenn er seine positive Entscheidung über den Kauf mitteilt oder eine ihm gesetzte Frist ungenutzt verstreichen lässt, kommt ein Kaufvertrag zustande.

Was sind Prüf- und Rügepflicht?

Das Obligationenrecht sieht in OR 201 zwei Pflichten bei Kauf von Waren für den Kunden vor. Prüfpflicht und Rügepflicht sind dabei jedoch keine gesetzlichen Pflichten, sondern Obliegenheiten. Es liegt also an Ihnen als Kunde, ob Sie diese Obliegenheiten wahrnehmen wollen oder nicht. Nur wenn Sie sie wahrnehmen, können Sie Mängel anzeigen und die Gewährleistungspflicht des Händlers oder Herstellers für sich beanspruchen.

Prüfpflicht:

Die Prüfpflicht besagt, dass Sie die Ware umgehend nach Eingang prüfen müssen. Eine spätere Prüfung, beispielsweise weil der neue Grill erst im Sommer genutzt wurde, hat keine rechtliche Wirkung mehr. Können Mängel trotz sofortiger Prüfung nicht festgestellt werden und treten erst später zutage, müssen sie dann sofort beim Händler angezeigt werden. Mögliche Kosten einer Prüfung trägt der Käufer.

Wenn der Kauf nach Muster erfolgt ist, hat der Kunde bereits vor Kauf das Muster und nach Kauf unmittelbar die erhaltene Ware zu prüfen.

Ist stattdessen ein Kauf auf Probe vereinbart worden, hat der potenzielle Käufer ebenfalls die Pflicht, die Ware umgehend zu prüfen und zu reagieren. Andernfalls verzichtet er auf die Gewährleistung durch den Verkäufer und genehmigt den Kauf durch Fristablauf.

Rügepflicht:

Festgestellte Mängel sind dem Händler umgehend zu melden. Wer dies aus der Ferne tut, die Ware also nicht vorzeigen kann, sollte die Mängel per Fotos festhalten. Dazu empfiehlt es sich auch, Mängel möglichst genau zu beschreiben.

Nehmen Sie Ihre Prüf- und Rügepflichten nicht wahr, verwirken Sie Gewährleistungsansprüche der Mängel, die Sie bei Prüfung hätten erkennen können. Zudem gilt der Kauf als genehmigt, wenn Sie erkannte Mängel nicht rügen. Damit entfallen auch Schadenersatz- und Unterlassungsansprüche nach OR 97.

Bei Kauf nach Muster hat übrigens nicht der Verkäufer die Pflicht, die Identität zum Muster zu beweisen. Vielmehr ist der Käufer verpflichtet, das Gegenteil zu belegen. Es genügt nach OR 222 Ziffer 3 nicht, nur einen pauschalen Mangel zu benennen, sondern konkret die Abweichung zum Muster aufzuzeigen.

Bei Kauf auf Probe sind Mängel im Rahmen der Prüfpflicht durch den Käufer entweder zu benennen und zu belegen oder durch Rückgabe der Ware anzuzeigen. Dabei muss der interessierte Kunde innerhalb der vereinbarten Frist reagieren oder auf Aufforderung durch den Verkäufer hin tätig werden OR 225.

Mängelrüge im Mietverhältnis

Mängel, die Mieter nicht selbst verschuldet haben und für deren Behebung Fachpersonal benötigt wird, muss der Vermieter regulieren. Für die Kosten der Reparatur hat ebenfalls der Vermieter aufzukommen. Als Mieter sollten Sie Ihren Vermieter im ersten Schritt telefonisch oder per E-Mail über den Mangel informieren. Hilfreich dazu sind Beweisfotos und detaillierte Beschreibungen.

Reagiert der Vermieter darauf nicht oder nicht ausreichend, sollten Sie die Mängelrüge nochmals per Einschreiben an ihn schicken. Darin setzen Sie eine Frist und machen ihn darauf aufmerksam, dass Sie den Mietzins auch bei einer vom Kanton benannten Stelle amtlich hinterlegen können. In diesem Fall gilt der Mietzins durch Sie als Mieter bezahlt. Der Vermieter kann jedoch nicht darüber verfügen, solange er die Mängel nicht beseitigt hat. Der Mietzins muss dazu hinterlegt sein, bevor er fällig wird.

Die Hinterlegung forciert die Behebung von bestehenden Mängeln, passt jedoch nicht für den Fall von Schadenersatzforderungen. Sie dürfen sie zudem nicht in Eigenregie durchführen. Ein Zurückbehalten oder Reduzieren des Mietzinses entspricht nicht der amtlichen Hinterlegung in Ihrem Kanton. Das könnte stattdessen zu einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs führen.

Kleinreparaturen, die kein Fachpersonal bedürfen, und unter 150 CHF liegen, entsprechen übrigens nicht der Definition eines Mangels. Solche Kleinreparaturen hat der Mieter selbst zu durchzuführen. Davon abweichende Vereinbarungen, dass weitergehende Mängel vom Mieter behoben werden müssen, sind dagegen ungültig.

Immer meldepflichtig sind Sie, sobald Sie Schäden oder sonstige Mängel entdeckt haben, die Folgeschäden nach sich ziehen können. Dazu gehören Schimmelbefall oder feuchte Stellen an der Decke, auch wenn diese aktuell noch geringe Ausmasse haben. Wasserschäden oder Feuchtigkeit im Mauerwerk haben ernsthafte Ursachen, deren zerstörerische und kostenintensive Folgen meist erst sichtbar werden, wenn danach gesucht wird.

Vorgehen bei einer Mängelrüge im Mietverhältnis

Basierend auf OR 259 empfiehlt sich diese Reihenfolge:

Informieren Sie den Vermieter

Vermieter anrufen oder per E-Mail über den Mangel in Kenntnis setzen und um Beseitigung bitten. Den Zustand per Fotos belegen und zusätzlich die Mängel beschreiben. Zusicherungen des Vermieters schriftlich bestätigen lassen.

Nutzen Sie gerne unseren Service zur Erstellung der Mangelanzeige Ihrer Mietwohnung.

Was wenn der Vermieter nicht direkt tätig wird?

Wenn der Vermieter nicht tätig wird oder nicht alle Mängel beseitigen lässt, senden Sie ihm die Mängelbeschreibung nochmals per Einschreiben zu. Auch hier aussagekräftige Fotos beifügen und eine ausreichende Frist setzen.

Der Vermieter hält die Frist nicht ein

Sobald absehbar ist, dass der Vermieter die Frist nicht einhalten wird, können Sie ihm die Hinterlegung bei einer amtlichen Stelle des Kantons ankündigen. An dieser Stelle nochmals eine Frist setzen, die es Ihnen ermöglicht, den Mietzins des nächsten Monats noch rechtzeitig zu hinterlegen.

Je nach Mangel können Sie auch eine Reduzierung des Mietzinses über mehrere Monate ankündigen, wenn der Vermieter nicht ausreichend aktiv wird. Sogar Schadenersatz könnten Sie verlangen, sollten sich jedoch über die Störung im Verhältnis zwischen Ihnen als Mieter und dem Vermieter bei diesem Druckmittel vorab im Klaren sein.

Der Schritt zur Kantonsverwaltung oder zur Schlichtungsstelle

Erkundigen Sie sich bei der Kantonsverwaltung oder der örtlichen Schlichtungsstelle, wo der Mietzins im Ernstfall hinterlegt werden muss. Planen Sie die Hinterlegung als fixen Termin ein für den Fall, dass Ihr Vermieter nicht rechtzeitig aktiv wird.

Mietzins bei der Schlichtungsstelle hinterlegen

Hinterlegen Sie den Mietzins inklusive Nebenkosten nach OR 259 g vor der nächsten Fälligkeit bei der Schlichtungsstelle. Dazu füllen Sie ein Formular aus und deponieren das Geld auf dem Sperrkonto. Dabei nicht die zeitgleiche Information an den Vermieter vergessen. Dazu nutzen Sie einen eingeschriebenen Brief, den Sie in Kopie aufbewahren, und teilen dem Vermieter Betrag, Ort und Datum der Hinterlegung mit.

Forderung nach Mietzinsreduktion, Schadensersatz und Mängelbehebung

30 Tage bleiben Ihnen nach Hinterlegung, um Ihre Forderungen bei der Schlichtungsbehörde zu hinterlassen. Dazu formulieren Sie Forderungen nach Mietzinsreduktion, Schadenersatz und selbstverständlich nach Behebung der Mängel. Wichtig: Falls Sie die 30-Tagefrist nicht wahrnehmen, überweist die Schlichtungsstelle den Mietzins an den Vermieter zurück.

Einreichung einer Klage

Wenn sich keine gütliche Einigung ohne Schlichtungsverhandlung abzeichnet, bleibt nur dieser letzte Schritt. Sobald die Klage eingereicht ist, informiert die Schlichtungsstelle den Vermieter und setzt den ersten Verhandlungstag an. Ziel ist es dabei, eine gütliche Einigung zu erreichen. Im Idealfall werden an diesem Verhandlungstag schon Massnahmen zur Mängelbeseitigung, Termine, Meilensteine, Mietzinsreduzierung und möglicher Schadenersatz vereinbart und protokolliert.

Mängelrüge bei Mängeln am Bauwerk

Wer ein Haus bauen lässt, neu oder gebraucht kauft oder seine Immobilie saniert, steht vor grossen Herausforderungen. Die Arbeiten müssen abgenommen und genehmigt oder gerügt werden. Dabei können Mängel während der Bauphase, bei der Abnahme oder später auffallen. Je nach Stadium gibt es unterschiedliche Fristen.

Generell gilt auch hier:

  • Feststellungen sind unmittelbar dem Verantwortlichen mitzuteilen und zu belegen.
  • Unterlassene Mängelrügen haben einen Bumerangeffekt. Treten Folgeschäden zu Mängeln ein, die Sie als Eigentümer der Immobilie nicht gerügt haben, trifft Sie womöglich ein Mitverschulden. Denn Sie haben eine Mitwirkungs- und Schadenminderungspflicht. Der Mangel kann schliesslich nur behoben werden, wenn er erkannt wird. Nachdem Sie den Mangel angezeigt haben, können Sie Ihre Rechte aus OR 366 wahrnehmen.
  • Werden Mängel erst bei der Abnahme erkannt, protokollieren beide Parteien diese gemeinsam und vereinbaren an Ort und Stelle die weitere Vorgehensweise. Da beide Parteien das Protokoll unterschreiben, ersetzt dies eine gesonderte Mängelrüge in eingeschriebener Form.
  • Werden dabei Mängel erkannt, aber nicht gerügt, sondern akzeptiert, gelten sie als genehmigt und können später nicht nochmals gerügt werden.
  • Falls kein gemeinsamer Abnahmetermin zustande kommt, haben Sie nach OR 367 die Pflicht, das Bauwerk umgehend zu prüfen und erkannte Mängel zu melden. Das Bundesgericht hat die Rügefrist dabei auf eine Woche begrenzt, siehe BGE 4 A 252/2010. Nur wenn die Wochenfrist aus erklärbaren Gründen nicht eingehalten werden kann, darf sie verlängert werden.
  • Werden Mängel erst nach Bezug oder Inbetriebnahme des Werks festgestellt, verpflichtet OR 370 Sie zu deren sofortiger Anzeige. Auch hier gilt nach OR 371 und der Entscheidung des Bundesgerichts die Wochenfrist.
  • Falls Sie die Mängelrüge unterlassen oder erst zu einem späteren Zeitpunkt vornehmen, beispielsweise wenn Folgeschäden erkennbar werden, verlieren Sie die Rechte auf Nachbesserung, Schadenersatz etc. ganz oder teilweise.

Falls der Verursacher des Mangels nicht eindeutig ist, sind mehrere mögliche Verantwortliche zu rügen. Sind Sie zu unsicher und wollen rechtlich auf der sicheren Seite sein, lassen Sie sich beraten und beauftragen Sie ggf. einen Gutachter.

Zu überlegen ist auch, ob Sie nicht bereits von Beginn an, einen unabhängigen Sachverständigen zur Kontrolle auf dem Bau beauftragen. Die Kosten amortisieren sich meist rasch in Qualität und stressfreiem Verlauf.

Vorgehen bei einer Mängelrüge bei Baumängeln

Mängel feststellen und dokumentieren

Die erkannten Mängel am besten unter Zuhilfenahme eines Zeugen per Fotos dokumentieren. Um Grössenverhältnisse von Schäden deutlich zu machen, dazu einen Zollstock verwenden.

Mängelrüge absenden

Die erkannten Mängel beschreiben und mit den Fotos belegt an den potenziellen Verursacher oder die Baufirma senden. Dabei sollten Sie einen konkreten Termin zur Erledigung nennen. In der Regel werden 14 bis 21 Tage angesetzt. Mängelrüge per Einschreiben absenden.

Rechnung reduzieren

Zur Vorsicht einen gewissen Betrag einbehalten, bis die Mängel behoben wurden. Evtl. einen Rechtsanwalt hinzuziehen.

Mängel erst nach Abnahme erkennen

Wer Mängel erst nach erfolgter Abnahme und Rechnungsbegleichung erkennt, muss ebenfalls rügen. In diesem Fall müssen Sie auch eine Fristsetzung vornehmen. Das Argument eines einbehaltenen Rechnungsbetrags hilft Ihnen dabei allerdings nicht mehr, da diese bereits bezahlt ist.

Vorlagen für Mängelrügen

Mangelrügen sind immer spezifisch zu formulieren und von Fall zu Fall unterschiedlich. Schauen Sie sich gerne unsere Vorlagen an, um Ihre Mangelrüge zu formulieren: