Vorgehen für die Einsprache eines Baugesuchs in der Schweiz

Prinzipiell ist es in der Schweiz verboten, einen Neubau ohne Bewilligung zu erstellen. Wenn doch gebaut werden soll, muss der zukünftige Bauherr zunächst sämtliche Unterlagen zusammentragen und sie der Behörde des Kantos vorlegen. Sind die Unterlagens vollständig und rechtskonform, wird mit ihnen eine schriftliche Baubewilligung ausgestellt.

Gegen diese kann der Nachbar allerdings eine Baueinsprache – einen Widerspruch gegen das Baubesuch – einlegen. Die Formalien sind von Kanton zu Kanton unterschiedlich. Erst nach Ablauf der Frist von 20 bis 30 Tagen je nach Kanton wird die Baubewilligung von der Behörde erteilt.

Einsprache gegen ein Baugesuch der Schweiz

Bevor in der Schweiz ein neuer oder grösserer Bau erstellt wird, muss ein Baugesuch mit allen notwendigen Dokumenten bei der kantonalen Behörde eingereicht werden. Erst nach Beurteilung wird eine Entscheidung über das Baugesuch getroffen. Die direkt betroffenen Parteien können nun eine Baueinsprache erheben, müssen aber mit einem Baurechtsentscheid rechnen, der insgesamt bis zu 5.000 Franken kosten kann. Er wird für die Erhebung der Baueinsprache gebraucht.

Es existieren mehrere Arten des Baugesuchs. Das wichtigste Verfahren ist das ordentliche Verfahren, nachdem die geplanten Bauten ausgesteckt werden. Passiert dies nicht, können die Nachbarn gegen das Baugesuch in der Nachbarschaft Einsprache einlegen. Anschliessend findet eine professionelle Vorprüfung seitens der Baubehörde statt, um herauszufinden, ob das Bauverfahren vollständig korrekt eingehalten wurde. Bei aufgedecktem Fehlverhalten wird offengelegt, auf was die Nachbarn innnert 20 bis 30 Tagen eine Baueinsprache erheben können.

Wenn die Baubehörde das Verfahren akzeptiert und die Nachbarn ihr Einverständnis gegeben haben, kommt das vereinfachte Verfahren zum Tragen und die Gemeinde entscheidet direkt über das Baugesuch. Bei der dritten Art, dem Anzeigeverfahren, handelt es sich um eine formlose Baufreigabe – vorausgesetzt, dass die Gemeinde entscheidet, dass keines der beiden genannten Verfahren – also weder das ordentliche Verfahren noch das vereinfachte Verfahren – zum Einsatz kommen.

Welches Prinzip wird für Baugesuche in der Schweiz eingesetzt?

Für die gesamte Schweiz dürfen Bauten gemäss Artikel 22 Absatz 1 und 2 des Bundesgesetzes über die Raumplanung (RPG bzw. Raumplanungsgesetz) nur erfolgen, wenn vorab ein Baugesuch bei der zuständigen Behörde gestellt wurde. Jedes Baugesuch wird anschliessend behördlich geprüft und veröffentlicht. Ab diesem Zeitpunkt beginnt die 20-tägige Frist der Baueinsprache zu laufen.

Gesetzlich relevant sind die Artikel 679 und 684 ff des Zivilgesetzbuchs (ZGB), die das Nachbarschaftsgesetz regeln und auch eine wichtige Vorschrift für die Erstellung der Baubewilligung bei einem Baugesuch sind. Es existieren mehrere unterschiedliche Verfahren, die sich anhand der grundlegenden Regeln nutzen lassen. Am häufigsten wird wohl das ordentliche Verfahren für die Genehmigung der Baubewilligung verwendet. Sind die Nachbarn durch den Bau nicht beeinflusst, wird das vereinfachte Verfahren angewandt. Selbst das Anzeigeverfahren ist einsetzbar, durch das eine Baubewilligung vollständig wegfiele.

Gegen das Baugesuch können legitimierte Personen innert zwanzig Tagen Baueinsprache erheben. Da es nicht nur um Eigentum geht, sondern auf die tatsäch mögliche Betroffene, sind auch Mieter, Pächter, Baurechtsberechtigte, Dienstbarkeitsberechtigte oder Kaufrechtsberechtigte in der Lage, eine Baueinsprache zu erheben. Gegebenenfalls und bei Streitigkeiten wird versucht, eine Einigung beider Parteien zu erzielen, wobei auch eine Rekurrierung des behördlichen Bescheids vor Gericht erfolgen kann.

Welche Punkte sind bei der Erstellung der Baubewilligung in der Schweiz wichtig?

Die Bauverordnungen der Schweiz, die beim Austellen der Baubewilligung und der Raumplanungs- und Baugesetze zu berücksichtigen sind und die Punkte, die zur Bewilligung des Bau in der Schweiz betrachtet werden müssen, werden in der Folge genauer definiert. Das schweizer Baurecht wird in den Artikeln 675 und 779 des schweizer Zivilgesetzbuch (ZGB) geregelt:

Was ist ein Baurechtsentscheid in der Schweiz und wovon ist er abhängig?

Hinter einem Baurechtsentscheid verbirgt sich eine schriftliche Erklärung seitens der Baubehörden, dass dem Bauvorhaben an sich nichts entgegensteht – der Bau des Gebäudes wurde somit von Seiten der Behörden bewilligt. Es geht darum, möglichst einen baurechtlich positiven Entscheid der Behörde zu erwirken, sodass der Neu- oder Umbau eines Gebäudes zeitnah vollzogen werden kann.

Die Rechtsgrundlage basiert auf drei unterschiedlichen Rechten – der Raumplanung (RPG) für den gesamten Bund, das kantonale Planungs- und Baugesetz (PBG) für jeden Kanton und die Bau- und Zonenordnung für die Gemeinde. Er hängt vom Neubau eines Gebäudes ab, für den eine Baubewilligung erstellt werden muss und macht den Bau rechtens.

Nach der Durchführung von Baueinsprachen wird zumeist zu formlosen Einigungsverhandlungen eingeladen. In diesen direkten Gesprächen beider Streitparteien geht es darum, herauszufinden, ob der werdende Bauherr Zugeständnisse machen will. Falls auch hier keine Einigung erreicht wird, kann der Gerichtsweg beschritten werden.

Welche Gründe gibt es in der Schweiz für einen Baueinspruch?

Wenn in der direkten Nachbarschaft eines Grundstücks gebaut wird und der Neubau den bereits stehenden Bau stark beeinträchtigt, ist es möglich, eine Einsprache gegen das Bauvorhaben zu erheben. Zur Erhebung einer Einsprache gegen das Baugesuch wären diejenigen, die eine «hinreichend enge räumliche Beziehung» zum Baugrundstück haben. Dies bedeutet, dass das Grundstück, auf dem das neue Gebäude einmal stehen soll, sich recht nah am eigenen Gebäude befindet. Die Betroffenen müssen gleichzeitig nachweisen, inwiefern die Baubewilligung sie heftiger trifft als andere.

Es ist im Einzelfall zu prüfen, welche Gründe für eine Einsprache gegen ein Baugesuch sprechen, beispielsweise:

  • wenn sich der neue Bau in direkter Nachbarschaft befindet
  • wenn lediglich Personen mit berechtigtem Interessen – wie Nachbarn, Grundstückseigentümer oder Mieter – die zur Erhebung der Einsprache legitimiert sind, sie tatsächlich erheben
  • wenn sich ein Betroffener gegen den Neubau eines Hauses oder Gebäudes wehrt

Welche Fristen der Baueinsprache sind zu beachten?

Wer sein Baugesuch beim Kanton einreicht und sich wünscht, bald eine Baubewilligung in den Händen zu halten, sollte sich diese Fristen merken. Sie kommen immer dann in Frage, wenn es um die Einhaltung und teilweise auch bei der Durchsetzung der Fristen im Baurecht zum Tragen.

Diese wichtigen Fristen spielen während der verschiedenen Phasen des Baubewilligungsverfahrens eine Rolle. Wer die Frist nicht einhält, verwirkt sein Recht:

Was?Frist
Einsprache einreichenJe nach Kanton dauert die Frist von 20 bis 30 Tage
Rekurs einreichenFrist von 30 Tagen ab Zustellung der Baubewilligung
Beschwerde einreichenFrist von 30 Tagen ab Zustellung der Baurekursgerichturteils

Wer hat das Recht, eine Baueinsprache zu erheben?

Lediglich die Personen mit berechtigtem Interesse sind berechtigt, eine Baueinsprache gegen ein Baugesuch zu stellen. Dazu gehören natürlich vorrangig die Nachbarn, die nicht so weit vom Grundstück entfernt liegen, aber auch Grundeigentümer, Bauberechtigte, Kaufberechtigte, Dienstbarkeitsberechtigte, Mieter oder Pächter.

Ausserdem ist es nicht auf das Eigentum abgestellt, sondern auf die tatsächliche oder glaubhafte Betroffenheit. Daher haben nicht nur die Eigentümer selbst das Recht, sondern auch Personen, die die Wohnung oder das Haus nutzen, denen es aber nicht gehört. Daher sind auch Pächter, Mieter sowie Dienstbarkeits- oder Kaufrechtsberechtigte zu einer selbstständigen Einsprache berechtigt.

Was muss ein Einsprache gegen ein Baugesuch enthalten?

Eine Einsprache ist immer schriftlich einzureichen und muss eigenhändig durch den Einsprecher oder seine Vertretung unterzeichnet sein. Gemäss des Urteils 1P.254/2005, Bundesgericht vom 30. August 2005 ist eine BGE 121 II 252 und Urteil nicht gültig, da eine originale Unterschrift auf der Einsprache erforderlich ist.

Mit einer Einsprache können tatsächliche und rechtliche Mängel am Bau angefochten werden. Dazu gehört eine unrichtige oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts-, Rechts- und Ermessensverletzungen sowie Verfahrensfehler. Neue Rechtsbegehren sowie neue tatsächliche Behauptungen und Beweismittel sind zulässig.

Was passiert nach der Einsprache?

Ein Verfahren zur Erstellung der Baubewilligung von Seiten des Kantons kann zeitintensiv sein. Jemand, der eine Baueinsprache einlegt, wird nicht automatisch über das Verfahren informiert. Er selbst muss aktiv werden und beispielsweise per Mail oder ein Schreiben an das Bau- oder Gastgewerbespektorat senden und sowohl die Adresse als auch das Bauvorhaben mitteilen, damit der aktuelle Verfahrensstand mitgeteilt werden kann.

Grundsätzlich gibt es mehrere Möglichkeiten, die auf eine bereits getätigte Einsprache gegen ein Baugesuch folgen. So kann die Einsprache schriftlich zurückgezogen werden, sodass keinerlei Forderungen gegenüber dem Bauherrn mehr bestehen. Ausserdem wird als Reaktion auf eine Einsprache parallel ein Einspracheentscheid eröffnet. Ein Einspracheentscheid wird zugestellt und der Versand des Bauentscheids erfolgt an den Bauherrn.

Was ist eine Rechtsverwahrung?

Die Einsprache ist dazu gedacht, um eine Verletzung der öffentlich-rechtlichen Vorschriften deutlich zu machen. Eine Wahrung von Privatrechten kann nicht mithilfe eines Baubewilligungsverfahrens abgedeckt werden, da hier Zivilgerichte zuständig sind. Soll der Bau erstellt werden, müssen die Betroffenen wissen, welche Forderungen an sie gestellt werden. Eine dieser Forderungen liegt in der Rechtsverwahrung im Artikel 32 BewD (Baubewilligungsdekret).

Die Anmeldung der Rechtsverwahrung kommt also lediglich einer schriftlichen Mitteilung gleich, wenn das Baubewilligungsverfahren weiter fortschreitet, kommt ihr keiner zusätzlichen Bedeutung mehr zu. Zwar besteht keine Verpflichtung zur Anmeldung der Rechtsverwahrung, doch der privat-rechtliche Ansprechpartner riskert bei einer zu späten oder kompletten Unterlassung einer rechtzeitigen Anmeldung die Absenkung seiner Ansprüche in Zusammenhang mit den zivilrechtlichen Grundsätzen nach Treu und Glauben sowie der Schadensminderungspflicht.

Fazit – Nur mit einer gültigen Baubewilligung kann gebaut werden

Bei einem Bau in der Schweiz gibt es verschiedene Punkte, die ein Bauherr und eine Person, die gegen ein Baugesuch Einsprache erheben will, beachten sollte. Dazu gehöhren die klare Begründung, weswegen eine Person, die gegen ein Baugesuch Einsprache erhebt, inwiefern dies für ihn negative Beeinträchtigungen bedeuten würde. Gleichzeitig ist es notwendig, zu ermitteln, welche Kosten, beispielsweise Einspruchs-, Verfahrens und allfällige Anwaltskosten, aufkommen. Die gesetzlichen Regeln befinden sich im Zivilgesetzbuch, aber auch im Raumplanungsgesetz.

Wenn eine Baueinsprache gegen das Baugesuch einzulegen ist, sind die festgesetzten Fristen in der schriftlich zu formulierenden Einsprache einzuhalten, da es sonst passieren kann, dass die Baubewilligung erstellt und eine Baueinsprache gegen das Baugesuch damit unmöglich wird. Im Kern liegt der Zweck darin, dass die Erstellung von Neubauten an ein hohes Mass an Regeln und Richtlinien verknüpft wird, die mit dem schweizer Raumplanungsgesetz abgedeckt sind und ausserdem sicherstellen, dass alles richtig abläuft.