Mietverträge können Sie zu zweit oder mit mehreren Mietern meist leichter abschliessen als alleine. Der doppelte Verdienst sichert dem Vermieter die störungsfreie Zahlung von Mietzins und Nebenkosten.
Entscheiden sich die Partner zur Trennung, wird dieser Vorteil oft zum Nachteil. Gemeinsame Mietverträge können nur gemeinsam gekündigt werden. Teilkündigungen sind nicht möglich.
Was bedeutet das bei Konflikten? Was, wenn nur ein Mieter ausziehen möchte und der andere die Wohnung übernehmen will?
So kündigen Sie einen gemeinsamen Mietvertrag richtig
Was meist harmonisch beginnt, endet oft im Streit. Ob Partnerschaft (Konkubinat) oder Wohngemeinschaft—die Auflösung eines gemeinsam unterschriebenen Mietvertrags erfordert gemeinschaftliches Handeln. Denn mit Ihrer Unterschrift werden Sie gesetzlich zu einem der Hauptmieter.
Was, wenn ein Mieter bleiben möchte?
Haben Sie sich zu einer Trennung entschlossen, einigen Sie sich mit Ihrem Partner/Ihrer Partnerin am besten einvernehmlich über den Verbleib der Immobilie. Wenn ein Mieter die Wohnung allein übernehmen möchte, muss dieser als Nachmieter vom Vermieter akzeptiert werden. Sinnvoll ist es in diesem Fall frühzeitig den Vermieter zu informieren und die Situation zu erklären.
Verlief das Mietverhältnis bisher reibungslos, wird ein Vermieter gerne der Umschreibung zustimmen. Schliesslich kennen sich Mieter und Vermieter und wissen, was sie voneinander zu erwarten haben. Voraussetzung für die Akzeptanz als Nachmieter ist, dass der verbleibende Mieter die Wohnkosten dauerhaft tragen kann.
Wichtig: Der Vermieter kann vom Nachmieter einen aktuellen Betreibungsregisterauszug sowie einen Lohnnachweis verlangen. Auch das Angebot einer Bürgschaft oder ein höheres Depot sind möglich. Lehnt der Vermieter einen aktuellen Mieter als Nachmieter ab, bleibt häufig nur die Möglichkeit, die Wohnung aufzugeben. Dann müssen Sie den Mietvertrag zum nächstmöglichen Termin kündigen.
Wer muss die Kündigung oder Übertragung unterschreiben?
Jede Lösung erfordert die eigenhändigen Unterschriften aller Hauptmieter. Fehlt eine Unterschrift, sind sowohl Kündigung wie Umschreibung des Mietvertrages nichtig. Der Vertrag läuft dann in der bisherigen Form weiter.
Zwar kann ein Mieter trotzdem ausziehen, unterliegt jedoch weiterhin der solidarischen Haftung (Art. 143 OR). Demnach hat ein Vermieter das Recht, ausstehenden Mietzins inklusive Nebenkosten von allen Hauptmietern einzufordern. Dabei ist es unerheblich, ob diese noch in den Mieträumen wohnen.
Mit unserer Vorlage kündigen Sie Ihren Mietvertrag richtig und unkompliziert. Dabei kann für jeden Mieter ein Unterschriftenfeld generiert werden.
Tipp: Werfen Sie frühzeitig einen Blick in Ihren Mietvertrag. Je nach Vereinbarung kann die Kündigungsfrist mehrere Monate betragen.
Vorzeitig ausziehen trotz Kündigungsfrist
Verweigert der Vermieter die Zustimmung, einen der bisherigen Mieter als Nachmieter zu akzeptieren, bleibt nur die Kündigung. Um die Zeit bis zum Ablauf der Kündigungsfrist zu verkürzen, versuchen Sie einen solventen Nachmieter zu finden. Das Obligationenrecht berechtigt Mieter in Art. 264 OR dazu, setzt jedoch voraus, dass der Vermieter dem Vorschlag zustimmt. Das muss er nur dann, wenn es sich um einen zumutbaren und zahlungsfähigen Nachmieter handelt.
Wichtig: Der Vermieter muss die Entscheidung über einen Nachmieter nicht begründen.
Was tun, wenn sich die Mieter nicht einigen können?
Geht eine Beziehung in die Brüche, wird eine einvernehmliche Trennung oft schwierig. Sind alle Beteiligten Hauptmieter, hat niemand ein Vorrecht auf Übernahme oder Kündigung der Mietimmobilie. Die Partner müssen sich einigen.
Gelingt das nicht, bleibt nur der Gang zum Gericht. Dort kann auf Zustimmung zur Kündigung bzw. zur Übertragung auf einen Nachmieter geklagt werden. Alternativ kann der sich weigernde Mieter zur Übernahme der gesamten Mietkosten ab dem nächsten ordentlichen Kündigungstermin verpflichtet werden.
Tipp: Da ein Klageverfahren langwierig und kostenintensiv ist, sollten Mieter und Vermieter eine einvernehmliche Lösung finden.
So sorgen Sie bei einem gemeinsamen Mietvertrag vor
Lassen Sie es nicht so weit kommen. Vereinbaren Sie schriftlich vor Abschluss eines Mietvertrags mit Ihrem Partner/Ihrer Partnerin:
- Wer übernimmt welchen Anteil an Mietzins inklusive Nebenkosten?
- Wer bezahlt wie viel an Depot?
- Wer übernimmt im Fall einer Trennung die Wohnräume?
- Wer verlässt die Wohnung und innert welcher Frist?
- Wie lange beteiligt sich der ausziehende Partner noch an den Mietkosten?
Alternative: Mieter-/Untermieter-Verhältnis
Wer folgenreiche Unstimmigkeiten von Beginn an vermeiden will, kann den Vertragsabschluss auf eine Person begrenzen. Diese tritt als Hauptmieter gegenüber dem Vermieter auf und haftet für Mietzins, Nebenkosten und die Einhaltung der Hausordnung.
Mit dem Partner/der Partnerin kann ein Untermietvertrag geschlossen werden. Vertragspartner sind in diesem Fall Hauptmieter und Untermieter. Der Vermieter muss dem Untermietverhältnis zwar zustimmen, darf diese jedoch nur aus drei abschliessend aufgeführten Gründen verweigern. Ein Weisungsrecht gegenüber Untermietern hat der Vermieter nicht.
Vorteile: Steht eine Trennung an, kann das Untermietverhältnis durch den Hauptmieter (Partner) gekündigt werden. Auch den Mietvertrag für Wohnung oder Haus kann der Hauptmieter mit seiner alleinigen Unterschrift kündigen. Es ist keine Zustimmung der Untermieter erforderlich.
Fazit: Ein gemeinsamer Mietvertrag birgt Risiken bei Trennung
Die meisten Mietverträge werden gleichberechtigt zwischen den Partnern abgeschlossen. Wie gross der Konflikt im Rahmen einer Trennung werden kann, zeigt sich, wenn ein Partner seine Zustimmung zur Kündigung oder Umschreibung verweigert.
Unser Tipp: Vereinbaren Sie untereinander bereits vor Vertragsabschluss Rechte und Pflichten bei einer Trennung und Beendigung des Mietverhältnisses.
