Was Sie über die Mietkaution in der Schweiz wissen sollten

Endlich hat das Suchen ein Ende. Trotz vieler Mitbewerber haben Sie den Zuschlag für Ihre Wunschimmobilie erhalten. Ihr künftiger Vermieter hält sogar den Vertrag schon bereit. Doch der macht Ihre Freude schnell zunichte. Zur fälligen ersten Monatsmiete ist vorab auch die Mietkaution zu zahlen, drei Monatsmieten. Mit ihr haben Sie gar nicht gerechnet. Diese Zahlung belastet das ohnehin strapazierte Umzugsbudget erheblich. Wir informieren Sie über alles Wissenswerte rund um das Mietzinsdepot und mögliche Alternativen, die Ihre Rücklagen entlasten. Diese Informationen ersetzen jedoch keine Beratung durch einen Versicherer, Ihre Hausbank oder einen Steuerberater.

Was ist eine Mietkaution und wer darf über sie verfügen?

Vermieter können per Mietvertrag eine Sicherheitsleistung verlangen. Nach dem Obligationenrecht Art. 257e darf diese für Privatpersonen in Wohnobjekten maximal 3 Monatsmieten betragen. Bei gewerblichen Objekten gibt es keine Obergrenze.

Die Mietkaution dient dem Vermieter zum:

  • Einbehalt rückständiger Mietzinsen und Nebenkosten
  • Ausgleich von Reparaturkosten, die durch den Mieter verursacht wurden

Die Sicherheitsleistung wird schriftlich vereinbart. Sie ist Bestandteil des Mietvertrages. Nur wenn sie dort vereinbart ist, muss sie geleistet werden. Sie kann jedoch im Rahmen einer Änderung nachträglich aufgenommen werden und muss zum festgelegten Termin erfolgen.

Das Geld darf der Vermieter nicht persönlich vereinnahmen oder auf einem auf ihn lautenden Konto parken. Vielmehr schreibt Art. 257e (OR) sinngemäss vor, dass eine Mietkaution sofort nach Leistung in voller Höhe auf einem separaten Mietzinssparkonto bei einer Schweizer Bank hinterlegt wird. Dabei wird das Sperrkonto vom Vermieter eingerichtet, muss aber auf den Mieter lauten und zudem verzinst werden. Es ist zweckgebunden und kann nur unter bestimmten Bedingungen von Vermieter und Mieter gemeinsam freigegeben werden.

Die Einrichtung des Kontos dient auch dem Schutz der Mietkautionssumme bei Konkurs des Vermieters. Falls das Sperrkonto noch nicht eingerichtet ist, darf der Mieter aus diesem Grund die Überweisung zurückhalten. Die Barzahlung der Sicherheitsleistung dagegen ist unüblich. Eine entsprechende Aufforderung sollte der Mieter ablehnen.

Neben dem klassischen Sparkonto bieten einige Kreditinstitute auch Mietkautions-Anlagekonten an. Die Anlage in Wertpapieren wird häufig sehr vorteilhaft dargestellt. Vergessen wird dabei gerne, dass an der Börse nicht nur steigende Kurse verzeichnet werden, sondern auch Verluste. Und Letztere schmälern das Mietkautionsbudget entsprechend. Das Risiko ist bei dieser Variante daher nicht unerheblich.

Daten des Sperrkontos und die Details zur Verzinsung sind dem Mieter bei Überweisung der Mietkaution sowie jährlich per Kontoauszug zu bestätigen. Dies zumal er über das kontoführende Institut entscheiden darf. Er kann das Geld direkt auf das Sperrkonto überweisen, muss die Transaktion jedoch dem Vermieter belegen.

Über die Zinsen darf der Mieter verfügen, sofern nichts anderes vereinbart wurde. Falls die Bank dies bei einem Sperrkonto nicht zulässt, hat er das Recht, einen Wechsel des Kreditinstitutes zu verlangen. Falls diese Aufforderung beim Vermieter auf Widerstand stösst, muss dieser am Ende des Jahres die aufgelaufenen Zinsen an den Mieter überweisen. Legt der Vermieter das Geld weder verzinst noch auf einem Sperrkonto an, darf der Mieter die Rückzahlung verlangen und kann die entgangenen Zinsen einfordern.

Auch wenn die Kontogebühren zu hoch oder die Zinsen zu tief sind, darf der Mieter um einen Bankwechsel bitten. Verweigert der Vermieter dies, hat der Mieter Anrecht auf eine Entschädigung. Die Kontogebühren dürfen übrigens nach aktueller Rechtssprechung nicht mehr als 50 CHF betragen.

Wofür darf der Vermieter die Mietkaution verrechnen?

Wer sicherstellen möchte, dass er seine Mietkaution nach Auszug wieder zurückerhält, sollte bereits beim Einzug Vorsorge treffen. Da die Sicherheitsleistung u. a. mit Mietschäden aufgerechnet wird, sollten Sie gemeinsam mit dem Vermieter eine Begehung am Tag der Schlüsselübergabe vornehmen. Protokollieren Sie dabei alle Schäden, die Ihnen an und in Haus oder Wohnung auffallen. Das Wohnungsübergabeprotokoll sollte am besten zusätzlich mit Fotos angereichert und von Ihnen und dem Vermieter unterschrieben werden. So treffen Sie Vorsorge, dass Sie für Schäden Ihrer Vorgänger nicht in die Haftung genommen werden.

Berücksichtigen Sie dabei, dass Sie mit Ihrer Unterschrift unter einer Mängelliste oder einem Übergabeprotokoll den Inhalt anerkennen. Werden dort Schäden aufgeführt, die Sie anerkennen, haften Sie dafür, es sei denn, es wird etwas anderweitiges schriftlich vereinbart. Falls Sie nicht mit dem Vermieter übereinstimmen, dass ein Schaden durch Sie verursacht wurde, sollten Sie das auf dem Protokoll vermerken.

Selbstverständlich können auch später noch Schäden auffallen, die Sie nicht zu verantworten haben. Dann ist es wichtig, dass Sie diese umgehend in Bild und Wort festhalten und das Protokoll per Einschreiben an den Vermieter senden. Vergessen Sie nicht, stets eine Zweitschrift des Schreibens zu behalten. Übrigens hat auch der Vermieter die Möglichkeit, versteckte Mängel im Nachhinein anzuzeigen. Dazu muss er sie ebenfalls innerhalb der nächsten Tage melden. Er sollte dies nicht erst Wochen später tun.

Selbstverständlich darf der Vermieter nur solche Mängel an der Immobilie bzw. Wohnung anzeigen, die durch übermässige Beanspruchung oder durch eigenmächtige Änderungen entstanden sind. Gewöhnliche Abnutzungserscheinungen wie Bohrlöcher, abgestossene Ecken oder übliche Altersspuren an Tapeten kann der Vermieter nicht mit der Mietkaution aufrechnen.

Risse und intensive Flecken im Teppich oder auf Parkett dagegen sind ebenso anrechenbar wie gesprungene Fliesen in Bad und Küche durch heruntergefallene Gegenstände. Auch fahrlässig verursachte Schäden wie Schimmelbildung durch seltenes Lüften kann der Vermieter kostenpflichtig reparieren lassen. Im Zweifelsfall liegt die Beweislast jedoch bei ihm, dass Sie diese Schäden tatsächlich verursacht haben.

Wie und wann erhalten Sie die Leistung wieder zurück?

Da die Kaution auf einem Sperrkonto geparkt ist, erhält man sie nur zurück, wenn sie wieder freigegeben wird. Dazu muss der Vermieter die Freigabe erteilen, da das Geld als Sicherheit für eventuelle Schäden an seinem Eigentum dient. Ziehen Sie aus der Mietwohnung aus, sollten Sie frühzeitig einen abschliessenden Begehungstermin mit dem Vermieter oder einer von ihm beauftragten Hausverwaltung vereinbaren. An diesem Termin gilt es, die Wohnung komplett inklusive Keller und evtl. Terrasse und Gartenbereich in Augenschein zu nehmen. Dabei sollte Ihnen ein Wohnungsübergabeprotokoll als Checkliste dienen.

Sind keine Mängel gefunden worden, lassen Sie das Protokoll inklusive der Kautionsfreigabebestätigung an Ort und Stelle vom Vermieter oder dessen Bevollmächtigtem unterzeichnen. Der Vermieter gibt das Konto damit gegenüber der Bank frei.

Sie belegen dem kontoführenden Institut zusätzlich mit dem unterschriebenen Auflösungsvertrag, dass Ihnen die Mietkaution zusteht. Die Bank zahlt daraufhin aus. Falls der Vermieter die Freigabe nicht direkt vornehmen möchte und es später versäumt, seine Bank zu informieren, darf diese das Geld nicht auszahlen. In diesem Fall müssen Sie Ihren Vermieter schriftlich zur Freigabe auffordern. Für die Auslösung der Sicherheitsleistung bei der Bank hat der Vermieter bei Schadenfreiheit üblicherweise 30 Tage Zeit.

Erkennt der Vermieter jedoch Schäden als reparaturbedürftig an, darf er diese reparieren lassen und muss erst nach Bezahlung der anfallenden Rechnungen die restliche Kaution freigeben. Dazu muss er Ihnen eine Schlussabrechnung schicken und die Bank zugleich anweisen, die Differenz an Sie zurückzuzahlen. Ihnen müssen spätestens auf dessen Anforderung hin alle Rechnungen offen gelegt werden. Gibt es Unklarheiten bezüglich der Reparaturen und Kosten sollten Sie diese schriftlich beim Vermieter hinterfragen und begründen. Der Vermieter hat für die Arbeiten und deren Abrechnung in der Regel 3 Monate Zeit.

Haben Sie die Schlussabrechnung anerkannt und die Auflösungsverträge unterschrieben, steht der Auflösung des Mietkautions-Sperrkontos nichts mehr im Weg. Leider brauchen Sie dazu aber immer noch die Zustimmung des Vermieters bei der Bank. Ohne diese können Sie das Konto erst nach einem Jahr auflösen. Vorausgesetzt, es gibt keine rechtliche Auseinandersetzung zwischen den Parteien. Falls seitens des Vermieters also die Freigabe ausbleibt, fordern Sie ihn nochmals per Einschreiben dazu auf.

Im Notfall wenden Sie sich an die Schlichtungsbehörde oder den Mieterverband. Häufig unterstützt Sie auch die Rechtsabteilung der Bank, da Kreditinstitute ungern in derartigen Streitigkeiten genannt werden wollen. Oft hilft dann bereits ein klärendes Telefonat mit dem Vermieter.

6 Tipps für eine reibungslose Rückzahlung der Mietkaution:

Tipp 1: Gemeinsame Begehung bei Schlüsselübergabe

Nehmen Sie bereits bei Einzug und Schlüsselübergabe eine Begehung mit dem Vermieter vor. Protokollieren Sie festgestellte Schäden in Wort und Bild. Vereinbaren Sie miteinander, wer diese Schäden bis wann behebt.

Tipp 2: Sorgen Sie für die Instandhaltung der Immobilie

Sorgen Sie dafür, dass keine übermässige Abnutzung erfolgt. Sollte doch einmal eine Fliese gesprungen oder Kratzer ins Parkett gekommen sein, empfiehlt es sich, mit der Information an den Vermieter nicht bis zum Auszug zu warten. Klären Sie sofort, was zu tun ist. So vermeiden Sie später den Zeitverzug bei der Freigabe Ihrer Kaution.

Tipp 3: Vereinbaren Sie einen Termin zur Schlussbegehung

Vereinbaren Sie frühzeitig einen Termin für die Schlussbegehung mit Ihrem Vermieter. Belegen Sie auch hier Schäden per Foto. Achten Sie darauf, dass ein möglicher Vertreter des Vermieters zeichnungsberechtigt ist, um das Schlussprotokoll und die Freigabeerklärung für die Bank vor Ort zu unterschreiben.

Tipp 4: Reichen Sie die Unterlagen bei der Bank ein

Damit keine Verzögerung auf dem Postweg eintreten kann, gehen Sie am besten selbst zur Bank. Legen Sie den unterzeichneten Auflösungsvertrag und die Freigabeerklärung vor. Sofern die Freigabe des Vermieters vorliegt, zahlt die Bank direkt aus.

Tipp 5: Unterstützen Sie bei der Instandsetzung

Falls Schäden zu reparieren sind, können Sie dem Vermieter anbieten, diese bereits vor Auszug instandsetzen zu lassen. Das kann beispielsweise bei gesprungenen Fliesen der Fall sein. Klären Sie vorab, ob Sie diese Reparatur auf eigene Kosten realisieren können, um dafür den Abzug von der Mietkaution zu vermeiden. So lässt sich womöglich eine kostengünstigere Reparatur durchführen. Alternativ kann auch der Vermieter die Reparatur beauftragen und bezahlen. Sie sparen dennoch Zeit bis zur Freigabe des Sperrkontos.

Tipp 6: Sprechen Sie mit Ihrem Vermieter!

Bei Unklarheiten und Zeitverzögerungen frühzeitig schriftlich Kontakt mit dem Vermieter aufnehmen. Am besten per Einschreiben. Bleibt dies ergebnislos, die Schlichtungsbehörde oder den Mieterbund einschalten.

Alternative Sicherheitsleistungen anstelle Barkaution

Wer sich bei einem Umzug inmitten nicht enden wollender Kartons wiederfindet, wünscht sich ganz spontan ein Umzugsunternehmen, das einem diese Arbeit abnimmt. Doch der Blick auf das eigene Konto zeigt, dass dieser Traum ein Traum bleibt. Denn die erste Miete und maximal drei Monatsmieten Kaution strapazieren das Konto doch sehr. Der Gedanke, dass die Kaution noch für die gesamte Zeit des Mietverhältnisses, also wahrscheinlich einige Jahre, gesperrt bleibt, frustriert zusätzlich. Wie schön wäre es, wenn man diese Belastung anderweitig ersetzen könnte.

Wem das nötige finanzielle Budget fehlt, der kann auch versuchen, mit dem Vermieter eine Ratenzahlung zu vereinbaren oder die Kaution zu reduzieren. Die Gefahr, dass der Immobilienbesitzer sich dann lieber für solventere Mieter entscheidet ist jedoch gross. Daher sollte man ihm die eigene finanzielle Misere nicht offenherzig darlegen. Besser ist es, eine Alternative zu suchen.

Eine mögliche Lösung gibt es bereits: die Mietkautionsversicherung. Wobei der Begriff eher irreführend ist, da es sich genau genommen nicht um eine Versicherung handelt, sondern um eine Bürgschaft. Statt Geld auf das vom Vermieter bereitgestellte Sperrkonto zu überweisen, schliessen Sie eine Mietkautionsbürgschaft ab, die im Fall eines Schadens oder eines Mietzinsrückstands einspringt. Das birgt einige Vorteile für Sie.

  • Der grösste Vorteil: Sie können die Summe, die Sie sonst auf dem Sperrkonto parken müssten anderweitig verwenden.
  • Der zweite Vorteil: Sie können eine Immobilie mieten, die Sie sich womöglich aufgrund der hohen Mietkautionssumme nicht leisten könnten.
  • Vorteil drei: Sollte bereits ein Mietkautionskonto bestehen, haben Sie mit dem Abschluss einer entsprechenden Versicherung den Freiraum, das gesperrte Geld vorzeitig auszulösen.

Dabei ist das Prozedere denkbar einfach: Die Versicherungsgesellschaft garantiert dem Vermieter mittels einer Bürgschaftsurkunde die Deckung des Risikos in Höhe der Kautionssumme. Sie zahlen dafür eine jährliche Versicherungsprämie.

Mögliche Anbieter für Mietkautionsversicherungen:

Mietkautionsversicherung – Sicherheit mit Tücken

Dem Abschluss einer Mietkautionsversicherung muss der Vermieter zustimmen. Denn die Kautionssumme auf einem Sperrkonto ist für ihn immer noch die schnellste und einfachste Variante. Zumal er im Schadensfall die Leistung der Versicherung nur beanspruchen kann, wenn der Mieter auf der Mietkautionsurkunde, die dem Vermieter als Sicherheit zugestellt wird, unterschrieben hat. Und wenn dieser die Ansprüche des Vermieters bestätigt. Verweigert er seine Zustimmung, erhält auch der Vermieter vorerst kein Geld. Eine knifflige Situation.

Die Kehrseite besteht für den Mieter darin, dass er die Versicherung nur unter Vorlage dieser Mietkautionsurkunde kündigen kann. Der Vermieter hat jedoch 12 Monate Zeit für die Rücksendung. Ohne Original-Urkunde werden dem Versicherungsnehmer, also dem Mieter, die Jahresprämien weiterhin belastet, obwohl er womöglich in keinem Mietverhältnis zu diesem Objekt mehr steht.

Zu bedenken ist auch, dass die Versicherung nicht ohne Gegenleistung für den Schaden einspringt. Denn sie fordert die Kautionssumme, die sie an den Vermieter leistet, wieder vom Versicherungsnehmer zurück. Ausserdem belastet die jährliche Versicherungsprämie das Mieterbudget. Bezahlt der Mieter die Prämien nicht, kündigt der Versicherer nicht wie sonst üblich gemäss Artikel 20 VVG. Er tritt stattdessen im Schadensfall in Vorleistung und fordert die ausstehenden Beträge vom Versicherungsnehmer zurück.

Um die Kosten so gering wie möglich zu halten und dennoch die hohe Kautionssumme zu vermeiden, können Sie auch nur die Zeit bis zur Ansparung der Kautionssumme mit einer Mietkautionsversicherung überbrücken. Sobald Sie in Ihrer neuen Immobilie Fuss gefasst haben und Ihre Finanzen geordnet sind, können Sie die Versicherung kündigen und Ihrem Vermieter die Kautionssumme aus Eigenmitteln überweisen.

Nicht immer nimmt eine Versicherungsgesellschaft den Antrag auf Mietkautionsversicherung an. Grundlage ist ähnlich einer Kreditanfrage die Bonität des Mieters und die Höhe der Leistung. Entsprechen die Daten des Antragstellers nicht den Kriterien der Versicherungsgesellschaft, kann diese den Antrag ablehnen. Es empfiehlt sich dann, die Gründe für die Ablehnung zu erfragen, oder die Beantragung eines Bankdarlehens.

Versicherungsantrag für Mietkaution abgelehnt – was tun?

Die sicher geglaubte Alternative zur Barkaution löst sich in Luft auf wie eine Seifenblase. Der Antrag ist abgelehnt und Sie fragen sich warum. Am besten fragen Sie jedoch Ihren angestrebten Versicherer. Da die meisten Anträge inzwischen überwiegend oder sogar komplett online gestellt werden, kann es sein, dass Ihre Angaben den Filterkriterien nicht entsprochen haben oder falsch waren.

Da reicht es bereits aus, wenn in einem Auswahlfeld die für Sie richtige Antwort nicht enthalten war und Sie eine ähnliche Antwortmöglichkeit gewählt haben. Oder Sie haben versäumt, zusätzliche Unterlagen einzureichen, wie beispielsweise eine Kopie des Mietvertrages oder eines Gehaltsnachweises. Auch die Datenbasis zur Bonitätsprüfung, beispielsweise des Schweizer Betreibungsamtes, sollten Sie prüfen. Denn häufig handelt es sich um veraltete Daten, die über Sie gespeichert sind, die ein schlechtes Bild auf Ihre Bonität werfen. Klären Sie bei Bedarf die Einträge und lassen Sie solche älter als drei Jahre löschen.

Hinterfragen Sie zudem die Ablehnungsgründe. Häufig kann die Ablehnung so doch noch in eine Bewilligung geändert werden. Und falls nicht, bleibt Ihnen noch die Möglichkeit, ein Familienmitglied oder einen Bekannten in die Solidarhaftung zu nehmen. Dieser Privatbürgschaft muss der Vermieter jedoch ebenfalls zustimmen.

Darüber hinaus bietet sich das Bankdarlehen als schnell verfügbare Alternative an. Wem der Abschluss einer Mietkautionsversicherung zu aufwendig ist oder abgelehnt wurde, sollte seinen Bankberater darauf ansprechen. Meist sind Darlehen in Höhe der Kautionssumme erschwinglich und werden unproblematisch ausgegeben.

Keine Option ist es übrigens, die Mietkaution trotz vertraglicher Regelung schuldig zu bleiben. Sollten Sie die Kaution auch nach Aufforderung durch den Vermieter nicht bezahlen, kann er Ihnen fristlos kündigen oder Ihnen bereits die Schlüsselübergabe verweigern. Dann beginnt die Wohnungssuche erneut.

Ihre Mietkaution und die Steuer

Wenn Sie hoffen, dass Sie die Kosten für Ihre Mietkaution von der Steuer absetzen können, stirbt diese Hoffnung bei Privatpersonen zuletzt. Denn irgendwann fliesst die Kaution wieder an Sie zurück und gehört daher zu Ihrem steuerbaren Vermögen. Auch Zinsen stehen Ihnen zu und erhöhen damit Ihr Einkommen. Beides muss daher in der Steuer angegeben werden.

Wird die entsprechende Immobilie aus beruflichen oder gewerblichen Gründen gemietet, bestehen Möglichkeiten der steuerlichen Absetzbarkeit. Bitte informieren Sie sich dazu bei Ihrem Steuerberater oder bei den Finanzbehörden.

Fazit

Mieter sollten vor dem Abschluss alle Varianten durchrechnen und sich ausreichend informieren bzw. beraten lassen. Wer Kosten sparen will und ausreichenden finanziellen Spielraum hat, tut gut daran, die vereinbarte Mietkaution auf das Sperrkonto eines Kreditinstitutes seiner Wahl zu überweisen. Mit der Aussicht auf die Mietkaution im direkten Zugriff, erhöht sich auch beim künftigen Vermieter die Chance auf den Zuschlag für die Immobilie rasant.


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